印
紙
税
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土地や建物の取引を行った場合、まず最初に必要となる税金が印紙税です。
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不動産の譲渡に関する契約書、借入金等の金銭消費貸借契約書を作成すれば課せられます。印紙税の納付は、契約書等に一定の収入印紙を貼付し、消印をすることによって行ないます。
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■印紙税の税額(平成26年4月1日〜平成30年3月31日)
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契約書の記載金額
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売買契約書
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請負契約書
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10万円超50万円以下
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200円 |
200円 |
50万円超100万円以下
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500円 |
200円 |
100万円超200万円以下
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1,000円 |
200円 |
200万円超300万円以下
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1,000円 |
500円 |
300万円超500万円以下
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1,000円 |
1,000円 |
500万円超1000万円以下
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5,000円 |
5,000円 |
1000万円超5000万円以下
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10,000円 |
10,000円 |
5000万円超1億円以下
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30,000円 |
30,000円 |
1億円超5億円以下
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60,000円 |
60,000円 |
金額の記載のないもの
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200円 |
200円 |
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登
録
免
許
税
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登記を行なう場合に必要な税金が登録免許税です。
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土地、建物を取得した後、その権利を第三者に対抗するためには登記をしなければなりません。
不動産を登記する際には、「表示登記」を除いて、税金を納付しなければなりません。これを「登録免許税」といいます。不動産の保存登記、移転登記、抵当権設定登記等です。
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印紙税の税率(平成27年3月31日まで)
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保存登記
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(建物)固定資産税評価額×1.5/1,000※
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移転登記
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(土地)固定資産税評価額×1.5/100
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(建物)固定資産税評価額×3/1,000※
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抵当権設定登記
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債権額×1/1,000※
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表中の※は軽減税率の場合です。以下要件をすべて満たす場合に適用されます。
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★保存登記「適用用件」
(1)個人であること
(2)昭和59年4月1日から平成27年3月31日までに新築または建築後使用されたことのない家屋を取得して自身の居住の用に供すること
(3)新築または取得後1年以内に登記すること
★移転登記「適用用件」 (1)個人であること
(2)昭和59年4月1日から平成27年3月31日までに建築後使用されたことのない家屋または建築後使用されたことのある住宅のうち政令で定めるものを取得して自身の居住の用に供すること
(3)取得後1年以内に登記すること 【新築の場合】
(1)床面積が50u以上の個人の住宅
【中古の場合】
(1)及び、(2)-1・(2)-2のいずれかに該当するもの
(1)床面積が50u以上の個人の住宅
(2)-1 耐火建築物で建築後25年以内あるいは耐火建築物以外で20年以内に建築されたもの
(2)-2 建築基準法等の規定に定める地震に対する安全性基準に適合するもの
★抵当権設定登記 (1)個人であること
(2)昭和59年4月1日から平成27年3月31日までに新築または建築後使用されたことのない家屋または建築後使用されたことのある住宅のうち政令で定めるものを取得して自身の居住の用に供した場合で、その住宅用家屋を取得等に必要な借入金等について金融機関等が担保するための登記であること
(3)新築または取得後1年以内に登記すること
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固定資産税評価額とは
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固定資産税の課税台帳に記載されている価額のことです。 実際にかかった土地・建物の購入価額ではありません。
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贈
与
税
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現金や土地・建物等の財産をもらうと、もらった人に贈与税が課せられます。
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贈与税の計算は、まず、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与によりもらった財産の価額を合計します。
続いて、その合計額から基礎控除額110万円を差し引きます。
次に、その残りの金額に税率を乗じて税額を計算します。
ここでは計算に便利な速算表を掲載します。
速算表の利用に当たっては基礎控除額の110万円を差し引いた後の金額を当てはめて計算してください。それにより贈与税額が分かります。
基礎控除後の課税価格
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税率
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控除額
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200万円以下
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10%
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0円
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300万円以下
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15%
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10万円
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400万円以下
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20%
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25万円
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600万円以下
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30%
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65万円
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1,000万円以下
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40%
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125万円
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1,000万円超
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50%
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225万円
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■相続時精算課税制度
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所定の条件を満たして、65歳以上の親から財産の贈与を受けた場合、相続時精算課税制度を選択することができます。この制度では、贈与時に2,500万円までは非課税、それ以上の額に対しては一律20%の税率が適用され、実際に相続となったときに、親から生前に贈与された額と相続財産とを合わせて相続税を計算して精算を行うことができます。
相続時精算課税制度の贈与時点での税額の計算は、次の通りです。
税額=(課税価格−2,500万円特別控除枠)×20%
「適用用件」
相続時精算課税制度の適用を受けるための要件は以下の2点となっています。
1.贈与者が65歳以上の親であること
2.贈与を受ける者が20歳以上である推定相続人であること(子が亡くなっている場合には20歳以上の孫を含む)
「制度の内容」 贈与時及び相続時の贈与税、相続税の扱いは下表の通りとなります。
ただし、本制度を選択すると、以後その贈与者(父または母)からの贈与に対して、暦年課税制度は適用できません。また、適用に当たっては所定の期限までに税務署への届出・申告が必要になります。
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制度内容
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贈与時
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・特別控除額:2,500万円
贈与財産の価額から特別控除額を除いた額が課税対象となる
*税率:一律20%
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相続時
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贈与者が亡くなったときの相続税の計算上、相続財産の価額に相続時精算課税を適用して贈与した際の贈与財産の価額(贈与時の時価)を加算して相続税額を計算。その際、既に支払った贈与税相当額を相続税額から控除する。控除しきれない金額は還付される。
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■住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例
この特例は、相続時精算課税制度の住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例です。親が住宅取得資金などを子に贈与する場合に適用でき、通常の相続時精算課税制度と異なり、親の年齢制限がなくなります。
「適用用件」
新築または取得の場合と、増改築の場合とでそれぞれ対象となる住宅の要件が決まっています。
<新築または取得の場合>
次のすべての要件を満たす住宅である必要があります。
1.住宅の登記簿上の床面積は50u以上で、かつ床面積の2分の1以上が受贈者の居住の用に供されるものであること
2.次のいずれかに該当する住宅であること
(1)建築後使用されたことのないもの
(2)取得日前20年以内(耐火建築物の場合25年以内)に建築されたもの
(3)地震に対する安全性について「耐震基準適合証明書」または「住宅性能評価書の写し」により証明されたもの
(4)平成26年4月1日以降に贈与を受けた資金により、贈与を受けた翌年3月15日までに耐震基準に適合しない中古住宅(要耐震改修住宅用家屋)を取得した場合で、その住宅を取得する日までに耐震改修工事の申請等をして、贈与を受けた翌年3月15日までに改修工事を完了し耐震基準に適合したことが証明されたこと等の所定の要件を満たすもの
3.住宅の「取得」の場合は、原則として贈与を受けた年の翌年の3月15日までに住宅を取得し、少なくとも年末までに居住すること
<増改築の場合>
次のすべての要件を満たす住宅である必要があります。
1.住宅の登記簿上の床面積は50u以上で、かつ床面積の2分の1以上が受贈者の居住の用に供されるものであること
2.すでに自己の居住の用に供している住宅にかかわる工事で一定の工事に該当することについて「確認済証」「検査済証」「増改築等工事証明書」により証明されたものであること
3.増改築の工事に要した費用の額が100万円以上であること
4.贈与の翌年3月15日までに増改築を完了し、少なくとも年末までに居住すること
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■直系尊属からの住宅取得資金贈与の非課税制度
この非課税制度は、直系尊属である父・母や祖父母などが住宅取得資金などを子や孫などに贈与する場合に適用できます。親・祖父母の年齢に制限はありませんが、対象となる住宅について要件があります。
住宅取得等資金の贈与を受けた場合には、110万円の基礎控除に加えてこの制度が使えるほか、相続時精算課税制度と併せて利用することができます。贈与を受けられる人の条件は、20歳以上で、贈与の年の合計所得金額が2,000万円以下です。
直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度の税額の計算は、次の通りです。
暦年課税方式…税額=(課税価格−非課税枠※−110万円基礎控除)×累進税率
相続時精算課税方式…税額=(課税価格−非課税枠※−2,500万円特別控除枠)×20%
※非課税枠の金額は、資金の受贈者が新築もしくは取得する住宅用家屋の次の区分と受贈年次により異なります。
(1)住宅用家屋がエネルギーの使用の合理化に著しく資する家屋(所定の省エネ家屋)または地震に対する安全性に係る基準に適合する家屋(所定の耐震家屋)で家屋の床面積が240uまでの場合
(2)(1)以外の住宅用家屋で、家屋の床面積が240uまでの場合
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不
動
産
取
得
税
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不動産取得税とは、不動産を取得したときに支払う税金です。固定資産税評価額に対して原則として税率4%を乗じた金額が税額となります。新築でまだ固定資産税評価額がつけられていない建物の場合には、都道府県知事が固定資産税評価額を算出する基準に基づいて、建物の評価額を計算することになっています。なお、原則的な税額の求め方は次の通りです。
税額=固定資産税評価額(課税標準)×税率
■土地・住宅の取得に関する特例措置
土地・住宅の取得に適用される税率は、平成27年3月31日まで、税率を3%とする特例措置がとられています。
■宅地・宅地に比準して評価額が決まる土地に関する課税標準の特例
平成27年3月31日までに宅地を取得した場合には、宅地の課税標準は2分の1になります。
■一定の住宅の取得に関する課税標準の特例
下表に示す要件を満たす住宅については、固定資産税評価額等から「控除額」に記載された金額を控除した額が課税標準となります。
住宅の種別
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適用要件
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建築された時期
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控除額
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新築住宅
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床面積50u以上240u以下
(一戸建て以外の貸家住宅は40u以上240u以下)
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1,200万円
(認定長期優良住宅
の場合1,300万円※平成28年3月31日まで)
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中古住宅(注)
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(1)床面積50u以上240u以下
(2)自己の居住の用に供すること
(3)次のいずれかに該当すること
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昭和29年7月1日〜
昭和38年12月31日
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100万円
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昭和39年1月1日〜
昭和47年12月31日
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150万円
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昭和48年1月1日〜
昭和50年12月31日
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230万円
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昭和51年1月1日〜
昭和56年6月30日
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350万円
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昭和56年7月1日〜
昭和60年6月30日
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420万円
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昭和60年7月1日〜
平成元年3月31日
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450万円
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平成元年4月1日〜
平成9年3月31日
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1,000万円
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平成9年4月1日以降
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1,200万円
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(注)耐震基準不適合既存住宅の取得に対する減額の特例について
1.耐震基準に適合しない中古住宅を取得し、取得後6ヶ月以内に改修を実施し、耐震基準に適合することの証明を受けて入居した既存住宅については、平成26年4月1日以降、中古住宅に対する「一定の住宅の取得に関する課税標準の特例」で、新築された時期により控除される金額に税率を乗じた税額が減額されます。一度、原則通りの税額を納めた後で不動産取得税の減額分の還付を受けることになります。ただし中古住宅を取得した時に、この減額の特例を受ける旨の申告をすれば、6ヶ月間に限り、いったん減額される税額分について徴収が猶予されます。
2.耐震基準不適合既存住宅を取得するとともにその敷地を取得した場合、敷地については、次に挙げる「住宅用土地の減額の特例」は適用されません。
■住宅用土地に関する減額の特例
住宅が上記の(一定の住宅の取得に関する課税標準の特例)と同様の床面積等の要件を満たしており、土地の取得が下表のいずれかの要件に該当する場合には、その住宅用土地について、1.、2.いずれか高い方の金額を税額から控除することができます。
1.4万5,000円
2.敷地1u当たりの評価額※×住宅の床面積の2倍(最高限度200uまで)×3%
※敷地が宅地の場合、平成27年3月31日までは課税標準の特例適用後の金額
*土地を取得してから、原則として3年以内に住宅家屋が新築される場合には、不動産取得税の徴収が猶予されます。
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固
定
資
産
税
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固定資産税とは、地方税(市町村税)で1月1日現在の不動産(土地・建物)の所有者(固定資産税課税台帳に登録されている人)に課税される税金です。
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固定資産税の計算方法は
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課税標準×1.4%(標準税率)
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都
市
計
画
税
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都市整備などの費用に充てるための目的税で、原則として都市計画法による市街化区域をもつ市町村内に土地や家屋を所有している方に課税されます。
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都市計画税の計算方法
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課税標準×0.3%(標準税率)
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